עד לפני מספר שנים, כשהיו שואלים אותנו ממה מורכב תיק ההשקעות שלנו ותיק הנכסים הפנסיונים שלנו, תשובתנו היתה מניות ואגרות חוב במקרה הטוב לאלו שבעלי בקיאות מינמלית בשוק ההון ואלו שפחות מבינים כנראה שהמונח מניות היה יותר מצלצל. 

אז גם אגרות חוב וגם מניות נחשבים בז'רגון המקצועי "כנכסים סחירים" – כלומר, ני"ע אשר נסחרים במסחר הרציף בבורסה ואפשר לקנות ולמכור אותם בכל רגע נתון בשעות המסחר כמובן. 

בעשור האחרון, חל שינוי בסביבה הכלכלית בה אנו חיים, וסביבות האינלפציה השתנו ואם בעבר אינלפציה של 3% בשנה היתה סטנדרטית, הרי שעד לפני משבר הקורונה והמלחמה בין רוסיה אוקראינה, עברנו לחיות בסביבת אינפלציה נמוכה ואפילו אפסית ולעיתים גם דפלציונית , כלומר, אינפלציה שלילית. כנגזרת מכך, ריביות הבנקים המרכזיים בארץ  ובמדינות מפותחות בחו"ל מאוד נמוכה וקרובה לאפס, כאשר באירופה אף חצתה לרמה שלילית. 

בעקבות סביבת הריבית הנמוכה התשואה של אגרות החוב נמוכה בהתאם. כאשר עד סוף 2021, התשואה הגלומה באגרות החוב הממשלתיות ובאגרות החוב הקונצרניות בדירוג גבוה עמדה על פחות מ – 1% אחוז לשנה במשך חיים ממוצע של 10 שנים! כלומר, במצב אינפלציה טבעי של 2% בשנה, המשמעות היא הפסד ריאלי של הכספים. 

במצב החדש שנוצר, משקיעים בארץ וברחבי הגלובוס חיפשו אלטרנטיבות ראויות לרכיב אגרות החוב בתיק ההשקעות שלהם כלומר, השקעות שידעו להניב עבורם תשואה סבירה ברמת סיכון נמוכה. בנקודת זמן זו, עולם הנכסים הלא סחירים צבר תאוצה ופרח. כאשר, טריליוני דולרים חיפשו יעד השקעה חדש ומצאו אותו בדמות נכסים לא סחירים. וקרנות השקעה באפיקים אלו הוקמו כפטריות אחרי הגשם וכיום השוק המקומי והגלובלי רווי באפשרויות השקעה אלטרנטיביות, שונות ומגוונות. 

נכסים לא סחירים מתחלקים לסקטורים שונים, כגון: 

• נדל"ן -השקעה בנדלן מסחרי, מניב או מגורים. גם בשלב הייזמות והבניה וגם בנכסים דלא ניידי קיימים המושכרים. השקעות בארץ ובחו"ל.
• אשראי – אשראי צרכני ואשראי עסקי, בישראל ובעולם
• תשתיות – כבישים, תחבורה ציבורית, שדות תעופה, משאבי מים ואנרגיה ירוקה.
• פרייבט אקוויטי – השקעה בקרנות שרוכשות חברות למטרת השבחה ומכירה, קרנות כגון אייפקס וקרן פימי. 
• השקעה ישירה באקוויטי – השקעה ישירה בחברות.

השקעה בנכסים מסוג זה מתאפיינת ביתרונות וחסרונות כמו כל סוג השקעה אחר. 

בצד היתרונות :

• חשיפה ישירה לנכס הבסיס
• תשואה עודפת ביחס לנכסים סחירים
• תנודתיות נמוכה ביחס לני"ע סחירים
• הקטנת קורלציה לשוק ההון
• השקעה בנכסים שלמשקיע הסטנדרטי אין גישה אליהם
• מעורבות של הגוף המנהל בניהול העסקה
• פיזור רחב

המאפיינים הבעייתים בהשקעות מסוג זה, הם חוסר נזילות, כלומר, נעילת הכספים לתקופה מסוימת, דמי ניהול גבוהים וחוסר שקיפות. 

כפי שניתן להבחין, סך היתרונות עולה על החסרונות. כמובן שבהתאם לצרכיו של כל משקיע. 

איך קונים נכסים לא סחירים?

עכשיו, אחרי שהבנו מה משמעות ההגדרה נכסים לא סחירים. ננסה להבין, כיצד נוכל להשקיע בהם. 

האפשרות הראשונה היא באמצעות השקעה ישירה, אותה רובנו מכירים וכבר מושקעים בה, וזו כמובן השקעה בנכס נדלני. בין אם בישראל או בין אם בחול. משקיעים לרוב בדירה למגורים כאשר התשואה הנגזרת מהשקעה זו, נובעת משני מרכיבים, הראשון, דמי השכירות החודשית. השני, רווח הון שנובע מעליית ערך הדירה. 

אפשרות נוספת היא השקעה באמצעות קרנות השקעה אלטרנטיביות; קרנות אשראי, קרנות גידור, קרנות נדלן ועוד.  בהשקעה מסוג זה, המשקיע רוכש את הקרן באמצעות העברה בנקאית לחשבון הבנק של הקרן או לחלופין, באמצעות רכישה דרך חשבון המסחר על פי מספר ISIN כאשר האפשרות האטרקטיבית ביותר היא באמצעות חשבון IRA ששם המשקיע יהנה מדחיית מס ולעיתים פטור ממס או מס מופחת. 

חשיפה נוספת לנכסים לא סחירים תהיה בעקיפין ע"י החסכונות הפנסיונים שלנו או באמצעות מכשיר השקעה חוץ בנקאי הנקרא – פוליסת חיסכון. במכשירי השקעה אלו מנהלי ההשקעות בקופות השונות, יוצאים מנקודת הנחה שחלק מכספי העמיתים מיועדים לחסכון ארוך טווח לתקופות ארוכות מעל 7 שנים ולפיכך מפנים חלק מהכספים להשקעות לא סחירות. בהתייחס לחסכונות הפנסיונים, הכוונה כמובן, לחברות הביטוח ולבתי ההשקעות השונים בישראל. מאחר ומדובר בסכומים גבוהים, לרוב השקעות אלו יבוצעו בצורה ישירה בנכס עצמו, ובפרויקטים כאלו ואחרים, בישראל ובחול. כאשר לחלק מהגופים קיימת מחלקת ניהול השקעות של נכסים לא סחירים שכל ייעודה הוא איתור נכסים וביצוע אנליזה על כדאיות העסקה. לרוב, בחברות הביטוח הגדולות יוקצו משאבים משמעותיים יותר לניהול השקעות מסוג זה כנ"ל לגבי בתי ההשקעות הגדולים בישראל ואילו החברות הקטנות, לרוב ייצרו חשיפה לנכסים לא סחירים באמצעות  קרנות השקעה אלטרנטיביות שיבצעו את ההשקעה עבורם. אז בכל הקשור לנכסים מסוג זה, לרוב, לחברות הביטוח תהיה עדיפות מאחר והם "מדלגים" על גורם התיווך בעסקה. 

השקעות הגופים המוסדיים בנכסים מסוג זה לרוב מפורסמות באמצעי התקשרות השונים, בעיקר בהשקעות מסיביות ובסכומים גדולים.

בשורה התחתונה, בתקופה בה אגרות החוב נסחרות בתשואה נמוכה כמו שקורה בימים אלו, ההשקעה בנכסים לא סחירים בהחלט יכולה להשתלם למשקיע ולהניב תשואות גבוהות יותר ובסיכון נמוך יותר. כמובן שעל כל השקעה להיבחן לגופה ולעבור ניתוח ואנליזה. הרי לא חסרים מקרים בהם השקעות מסוג זה התבררו ככושלות. 

היכולת לנתח קרנות השקעה אלטרנטיביות היא מאתגרת ולכן, אנו בוינברגר פיננסים, בבואנו להמליץ על השקעה בקרן השקעות זו או אחרת, נעזרים במיקור חוץ ומסתמכים על המלצות של וועדת השקעות חיצונית בלתי תלויה. וועדה שמתכנסת פעם בשבוע ומורכבת מחמישה אנשי מקצוע מהמובילים בתחומם. הוועדה בוחנת בצורה פרטנית כל קרן ומבצעת אנליזה מקיפה ובסופה מתקבלת החלטה האם הקרן כדאית לרכישה